合肥學院房地所研究所所長朱德開：感謝新安晚報提供這個平臺讓我與在座各位交流。

　　關于高架橋，我要說兩大優點和兩大缺點：最大的優點就是大大節約了人們在路上消耗的時間。同時，提高了金寨路的安全系數，對車輛進行了有效分流。缺點就是一個噪音太大，另一個是破壞了城市規劃建設中的美感。

　　橋建成以后，對沿途以及經開區房地產市場會有怎樣的影響？

　　首先對經開區。總體來說是有利的：原來想到這里買房的人，最大的擔心就是路上的通行時間，有了高架橋可以大大縮短通行時間，就可以吸引更多的人到這里購房；還可以吸引更多的人來此購物、旅游、觀光；商業地產，特別是大型購物中心，有可能在這里形成。

　　其次對住宅。從高架橋開始建設到竣工的這段時間，我認為房價是上漲的。因為影響房價的一個非常重要的因素就是對未來的預期。其他的消費品往往價格一高，購買的人會減少，價格一低，購買的人會增加。但是房屋不是這樣，一個重要原因就是預期能夠升值。但是這一段時間內，對商業地產影響的不確定性非常大。一方面有人預期房價會上漲，但是同時不可否認在建設期內，商業經營的狀況會下降，經營的業績會大幅度下跌。在高架橋建通的一段時間內，假設其他因素不考慮的話，住宅價格是相對穩定的。商業地產價格有可能上漲。

　　對合肥市目前約3600元/平方米的房價，我也覺得比較低，我們來看一個房價收入比的指標，即一套房子的總價與一個家庭的年收入之比。這個比值一般來說是8∶1到9∶1。合肥目前人均住宅建筑面積是30平方米，現在按照8∶1到9∶1的公式來套，2010年合肥的人均可支配收入比現在高得多，達到“十一五”規劃目標時，合肥市的房價應該在4500~5000元/平方米。所以，目前的房價上漲是正常的。

　　為什么大家還覺得房價高呢？我們還要注意一個現象，那就是合肥市能夠達到收入平均水平的人只有40%，60%的人并沒有達到平均水平。目前感到住房緊張，不滿意的恰恰是這部分中低收入人群。住房是個非常特殊的商品，不僅僅是消費品，而且還是保障品。全國人民，特別是中低收入人群可以享受政府的住房政策，但是政府只能解決住的問題，但是住的是否豪華這個不能保證。房價的高和低是相對而言的，是相對于某一個群體的購買力而言的。尤其是在不同的城市，甚至一個城市不同的地方，同一個地方不同的人群、不同的家庭都是不一樣的。接下來還想談談開發商。我認為，一個成功的開發商應該分為三個階段：創業時，在市場滾打時，我認為他應該做“刁民”。我認為“刁”不是貶義詞，“刁”就是大膽、敢干。開發商開發房子就是要賺錢，而且盡可能榨取最后一點剩余價值。你只要不違法，當然可以多掙錢。開發商如果已經做到一定業績，人生應該轉軌，這時候應該由“刁民”變成“良民”。要承擔更多的社會責任感。賺錢其實是無止境的。錢實際上就是流通的手段。當完成這個階段，我認為又要進入第三個階段――“順民”。這個時候用一句話來概括就是：只做人，不做事了。這樣的例子現在太多了。